No mercado imobiliário, vale a máxima do maior e melhor uso, ou seja, o preço de um lote será sempre o mais alto possível considerando o melhor uso que se pode fazer dele. Melhor, aqui, é no sentido de mais rentável ou de melhor custo-benefício. Se você tem um terreno de 6.000 metros quadrados, por exemplo, o melhor uso a fazer dele é construir um edifício. Ou, então, se você tem um terreno compacto, o melhor a fazer é erguer uma casa bem planejada em que todos os espaços sejam aproveitados.

Cada pedaço de terra sempre alcança o topo dentro de suas possibilidades de preço. Isso porque é somente através da terra que se acessam todas as coisas que uma cidade tem a oferecer: moradia, educação, serviços de saúde e transporte. Mesmo que o proprietário não faça absolutamente nada no terreno que possui, seu espaço se valorizará um pouquinho a cada ano,como já falamos aqui. E há ainda alguns mecanismos que permitem dar um salto no patamar do preço da terra.

Dados do Lincoin Institute of Land Policy indicam que há três formas principais de se fazer isso. A primeira e mais rentável delas é alterar a demarcação do perímetro urbano, incorporando à cidade parte do que até então era considerada zona rural. Essa medida, relativamente simples, é capaz de quadruplicar (!) o valor dos terrenos da região convertida.

Outra possibilidade de alavancar os valores de uma área é aumentar o coeficiente de aproveitamento estabelecido, ou seja, a área que poderá ser construída no local. Quanto maior a área potencial, mais valioso torna-se o terreno, já que representam negócios mais rentáveis para seus investidores. Esse aumento no limite de altura pode gerar um lotes até 80% mais caros. A terceira forma é mudar o zoneamento, alterando os usos permitidos aos imóveis daquela vizinhança. Se uma rua era estritamente residencial e torna-se mista, comportando também imóveis comerciais, os terrenos  podem dobrar de valor.

Nenhuma dessas mudanças pode ocorrer do dia para a noite. E mais: nenhuma delas depende da vontade de seus proprietários. Para valerem, precisam da aprovação de vereadores e da sanção de prefeitos, cuja função é justamente enfrentar ganâncias e expectativas para garantir que seja feito o que for melhor para a maioria. Mas é curioso notar como a lei do maior e melhor uso, que nunca falha para fixar o preço dos terrenos, muitas vezes deixa a desejar quando se pensa no que poderia ser feito de certos bairros e regiões.

Fonte: Cidades sem Fronteiras